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LE LOCAZIONI COMMERCIALI NELL’EMERGENZA DA COVOD-19

Quali sono i possibili rimedi per le locazioni commerciali in essere durante la crisi emergenziale per coviod. 19 ?

 

I commercianti, gli imprenditori e gli artigiani costretti a chiudere dai provvedimenti governativi e quindi in difficoltà a pagare il canone cosa possono fare ?

 

Cerchiamo di dare una riposta.

 

1) È da escludere che il conduttore possa sospendere il pagamento dei canoni di locazione: si tratterebbe di una decisione arbitraria, che giustificherebbe azioni drastiche da parte del locatore.

 

2) Il conduttore potrebbe, invece, chiedere al locatore di prorogare la scadenza del pagamento, senza addebito di interessi o di altre penalità.

 

Tale istanza trova peraltro supporto nella legge: l’articolo 1256 del Codice civile, trattando dell’impossibilità temporanea della prestazione dovuta a obiettivi impedimenti, esonera il debitore da ogni responsabilità sino a quando cesserà l’impedimento.

 

3) In alternativa, il conduttore può richiedere la riduzione del canone per tutto il periodo in cui resteranno in vigore le limitazioni imposte all’apertura degli esercizi pubblici o alla ripresa delle attività
È probabile però che le conseguenze della crisi non cesseranno con la fine dell’emergenza sanitaria. Commercianti, artigiani e imprenditori potrebbero dover fare i conti nell’immediato futuro con capacità reddituali ridotte, incompatibili con i canoni concordati prima del Covid-19.

 

Potrebbe quindi essere opportuno un’altro rimedio:
4) pattuizione con il locatore già da oggi una definitiva riduzione del corrispettivo della locazione: o fino alla scadenza legale del contratto in corso, o con la stipula di un nuovo contratto.

Anche questa richiesta avanzata dal conduttore trova fondamento nella legge: l’articolo 1467 del Codice civile, che prevede la possibilità di domandare la risoluzione del contratto se è diventato troppo oneroso per avvenimenti straordinari e imprevedibili consente di pattuire migliori condizioni per mantenere in vita il contratto.

 

5) In ultima analisi, si ritiene che il locatore possa decidere di recedere dal contratto per “gravi motivi”.

È una possibilità estrema, da utilizzare se le trattative con il locatore per il rinvio o la riduzione del canone non vanno a buon fine.
Il conduttore di un immobile a uso diverso dall’abitazione ha infatti la facoltà di recedere dal contratto in ogni momento durante il corso della locazione in presenza di “gravi motivi”.
I gravi motivi devono essere determinatidaavvenimenti estranei alla volontà delconduttore, imprevedibili alla sottoscrizione del contratto e, dunque, sopravvenuti, al punto da rendere estremamente difficoltosa la prosecuzione del contratto.
La legge tutela, dunque, l’ipotesi in cui interviene, da un lato, uno squilibrio tra le prestazioni, non previsto al momento della conclusione del contratto e, dall’altro, la riconducibilità di tale squilibrio a eventi straordinari e imprevedibilI.

Il Co- vid-19 puòrappresentare un evento di c.d. “forza maggiore” in presenza del quale, in quanto imprevedibile e inevitabile, può trovare giustificazione e accoglimento la facoltà concessa al conduttore di recedere dal contratto di locazione. Si può infatti addurre, quale “grave motivo“, il carattere di straordinarietà oggettiva del fenomeno, tale da rendere notevolmente gravosa la prosecuzione del contratto.

 

Dato l’attuale momento critico, non è consigliabile per i locatori respingere le proposte “di soccorso” che provengono dai loro conduttori.

 

Il rischio, infatti, è di ritrovarsi con un immobile sfitto, per cui comunque occorre pagare imposte e spese condominiali.

 

Inoltre, potrebbe non essere così facile trovare un altro conduttore alle stesse condizioni contrattuali.

 

 

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